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在香港,物業一直是熱門投資手段,但相比印花稅,不少人對物業稅有更多疑問。不論是以個人名義或以公司名義,業主只要將擁有的香港物業出租,便須就所獲租金收入繳納物業稅。想知道物業稅的定義、計算方法、扣稅與暫緩繳稅的要點,即看下文。
物業稅是甚麼?向誰徵收
在香港,只要業主將本地物業出租並獲得收入,便須履行法定責任繳納香港物業稅。
即使是出租一些大廈公用地方如車位、天台等由多位業主共同擁有的空間,業主亦須申報該租金收入並為此繳稅。若該大廈已成立業主立案法團,法團則須為公用地方的租金收入進行申報及繳稅。
近年很多業主會劏房、劏舖出租,以賺取額外的收入,注意報物業稅時需要完整申報所有所得收入,不能隱瞞。
物業稅計算方法
物業稅稅率為出租收入應評税淨值的 15%,完整計算方法的如下:
[(出租收入 − 不能追回的租金 − 差餉) − 修葺及支出標準免税額 (20%)] × 15%
扣稅項目一覽
1. 不能追回的租金
與一般欠租不同,未能準時收取的租金並不代表「不能追回的租金」。只有租客拖欠租金並且後來無法聯繫到租客,才能視為「不能追回的租金」。一旦收回已獲扣減的租金,業主須在該課稅年度重新向稅務局申報應課稅租金收入。
2. 差餉
香港所有地產物業,均須由差餉物業估價署進行估價,並徵收差餉。所有非住宅物業的差餉徵收率為 5%,而租值為 $550,000或以下的住宅物業的差餉徵收率為 5%,租值超過 $550,000 的住宅物業則按累進差餉徵收率計算。
3. 修葺及支出標準免税額
物業的修葺費會因樓齡和規模而有所不同,稅務局簡化了計算程序,會劃一扣減淨出租收入的 20%。業主無須提供相關實際支出證明,即使實際支出更高,亦無法額外扣稅。
例子:
年租金收入 | $240,000 |
扣減 (-):不能追回的租金 | $0 |
扣減 (-):差餉 | $12,000 |
扣減 (-):修葺及支出免稅額 | $48,000 |
稅率 | 15% |
應課物業稅 | $27,000 |
申請扣除居所貸款利息
居所貸款利息扣稅是財政預算案的一項稅務寬免,業主可以將自住住宅物業的供樓利息作為扣稅,以減輕財政上負擔,扣稅上限為每年 $10 萬。扣稅年期為 20 個課稅年度,不需要連續申請,納稅人可以自行決定想要申請的年度。
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報稅方法
- 個人全權擁有的物業的收入:BIR60
- 聯權或分權擁有的物業的收入:BIR57
- 法團或團體擁有的物業的收入:BIR58
報物業稅或個人入息課稅?
除了申報物業稅外,物業出租收入的居港業主(每年在港居住不少於 180 日,或連續兩年在港居住不少於 300 日)也可以申報個人入息課稅。
- 物業稅:劃一淨租金收入 (扣減後) 的 15%。
- 個人入息課稅:按累進稅系統計算,並有更多稅務減免。
由於個人入息課稅經常會伴隨著一些稅務減免,許多人會認為這種課稅方法能減省更多稅。實際上納稅人還是要考慮本身的整體收入,採用個人入息課稅須合併工資及租金等收入,其最高稅率較一般標準稅率高,如納稅人的整體收入高,使用個人入息課稅有機會須繳交較多稅款。
不過,其實稅務局會評估並自動採用更有利的課稅方式,因此只需要準確申報收支,納稅人不必擔心會多繳稅款。
申請暫緩繳交暫繳税
想要申請暫緩繳交暫繳税,需要滿足以下其中一個條件:
- 物業應評暫繳税税值少於上一年度的應評税值的 90%,或者可能少於估計應評税值的 90%。 例如:物業上一年度税值為 $300,000,而在今年度的應評税值是可能會少於 $270,000,你便可申請緩繳暫繳税。
- 你已經不是物業的業主,或會在暫繳税課税年度終結前不再是該物業業主,因而令暫繳税應評税值減少。
- 你已選擇個人入息課税,而按這方法你可能會少付税款。
- 你已就上年度的物業税評税提出反對。
總結
掌握物業稅的定義、計算方法、扣稅與暫緩繳稅,可以有效減低稅務支出、避免誤墜法網。聘用專業的會計團隊處理會計工作,報稅將更加輕鬆。壹達商務中心的專業會計團隊擁有多年經驗,深受顧客信賴。OneStart 提供一站式商務支援,想知道更多計劃詳情,歡迎致電 3575 6888,或 WhatsApp 壹達商務顧問了解更多。
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