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香港利得税计算方法及扣减项目

在香港，物业一直是热门投资手段，但相比印花税，不少人对物业税有更多疑问。不论是以个人名义或以公司名义，业主只要将拥有的香港物业出租，便须就所获租金收入缴纳物业税。想知道物业税的定义、计算方法、扣税与暂缓缴税的要点，即看下文。

物业税是甚么？向谁征收

在香港，只要业主将本地物业出租并获得收入，便须履行法定责任缴纳香港物业税。

即使是出租一些大厦公用地方如车位、天台等由多位业主共同拥有的空间，业主亦须申报该租金收入并为此缴税。若该大厦已成立业主立案法团，法团则须为公用地方的租金收入进行申报及缴税。

近年很多业主会劏房、劏铺出租，以赚取额外的收入，注意报物业税时需要完整申报所有所得收入，不能隐瞒。

物业税计算方法

物业税税率为出租收入应评税净值的 15%，完整计算方法的如下：

[(出租收入 − 不能追回的租金 − 差饷) − 修葺及支出标准免税额 (20%)] × 15%

扣税项目一览

1. 不能追回的租金

与一般欠租不同，未能准时收取的租金并不代表「不能追回的租金」。只有租客拖欠租金并且后来无法联系到租客，才能视为「不能追回的租金」。一旦收回已获扣减的租金，业主须在该课税年度重新向税务局申报应课税租金收入。

2. 差饷

香港所有地产物业，均须由差饷物业估价署进行估价，并征收差饷。所有非住宅物业的差饷征收率为 5%，而租值为  $550,000或以下的住宅物业的差饷征收率为 5%，租值超过 $550,000 的住宅物业则按累进差饷征收率计算。

3. 修葺及支出标准免税额

物业的修葺费会因楼龄和规模而有所不同，税务局简化了计算程序，会划一扣减净出租收入的 20%。业主无须提供相关实际支出证明，即使实际支出更高，亦无法额外扣税。

例子：

申请扣除居所贷款利息

居所贷款利息扣税是财政预算案的一项税务宽免，业主可以将自住住宅物业的供楼利息作为扣税，以减轻财政上负担，扣税上限为每年 $10 万。扣税年期为 20 个课税年度，不需要连续申请，纳税人可以自行决定想要申请的年度。

想知道更多申请扣除居所贷款利息的细节，请留意 OneStart 网志更新，或向壹达商务顾问查询。

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报税方法

• 个人全权拥有的物业的收入：BIR60
• 联权或分权拥有的物业的收入：BIR57
• 法团或团体拥有的物业的收入：BIR58

报物业税或个人入息课税？

除了申报物业税外，物业出租收入的居港业主（每年在港居住不少于 180 日，或连续两年在港居住不少于 300 日）也可以申报个人入息课税。

• 物业税：划一净租金收入 (扣减后) 的 15%。
• 个人入息课税：按累进税系统计算，并有更多税务减免。

由于个人入息课税经常会伴随着一些税务减免，许多人会认为这种课税方法能减省更多税。实际上纳税人还是要考虑本身的整体收入，采用个人入息课税须合并工资及租金等收入，其最高税率较一般标准税率高，如纳税人的整体收入高，使用个人入息课税有机会须缴交较多税款。

不过，其实税务局会评估并自动采用更有利的课税方式，因此只需要准确申报收支，纳税人不必担心会多缴税款。

申请暂缓缴交暂缴税

想要申请暂缓缴交暂缴税，需要满足以下其中一个条件：

• 物业应评暂缴税税值少于上一年度的应评税值的 90%，或者可能少于估计应评税值的 90%。 例如：物业上一年度税值为 $300,000，而在今年度的应评税值是可能会少于 $270,000，你便可申请缓缴暂缴税。
• 你已经不是物业的业主，或会在暂缴税课税年度终结前不再是该物业业主，因而令暂缴税应评税值减少。
• 你已选择个人入息课税，而按这方法你可能会少付税款。
• 你已就上年度的物业税评税提出反对。

总结

掌握物业税的定义、计算方法、扣税与暂缓缴税，可以有效减低税务支出、避免误坠法网。聘用专业的会计团队处理会计工作，报税将更加轻松。壹达商务中心的专业会计团队拥有多年经验，深受顾客信赖。OneStart 提供一站式商务支持，想知道更多计划详情，欢迎致电 3575 6888，或 WhatsApp 壹达商务顾问了解更多。

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